東京地方裁判所 昭和２８年（ワ）５９５０号 判決
原告 井出義盛
被告 田中木作
主文
被告は原告に対し別紙目録第二記載の建物を収去してその敷地同第一の土地を明渡せ。
訴訟費用は被告の負担とする。
事実
原告訴訟代理人は主文同旨の判決と仮執行の宣言を求め その請求原因として次のとおり述べた。
一、原告は昭和二十一年五月五日、別紙目録第一記載の土地（以下本件土地という）を含む二十八坪四合六勺の土地を当時の所有者訴外烏森神社（当時の代表者は宮司山田通保）から、普通建物所有の目的で、賃料は一ケ年六百八十三円四銭、期間は昭和四十一年四月末日までの約定で、奉納金名義で権利金二万円を支払いかつ地代五ケ年分を一括支払つて賃借した。そして同年五月中旬右借地の表より約三間の所から奥の部分に木造瓦葺二階建一棟建坪十二坪、二階十一坪の建物の建築に着手し、同年十一月頃これを完成し、右借地と道路に面する部分には高さ約三尺の大谷石を積み、その上に高さ約三尺の板塀を設け、中央に幅一間の門を造り、よつて右土地のうち本件土地を含む空地の部分を通路ないし庭として使用していた。
しかるに被告は昭和二十三年十月二十九日突然約二十名の大工人夫等を伴い来つて原告の右借地に侵入し、本件土地上に木材を搬入した。被告の右行為は警察官の制止により一旦中止されたところ被告は翌三十日再び前日同様の大工人夫等を伴い来つて本件土地上に別紙目録第二の建物（以下本件建物という）の建築に取掛り同日中に屋根に板をおき外側には板を打付ける程度の工事を完了した。かようにして被告は原告に対抗しうる何等の権原なくして不法に本件土地を占有している。
ところで、原告が訴外烏森神社から賃借した本件土地を含む二十八坪四合六勺の土地は、その後昭和三十年三月二十六日訴外梅沢文彦が同神社から買受けその所有権を取得したが、右梅沢は右土地の譲受けに際し、原告の借地権を承認し、原告が右神社に対して供託中の未払地代等をも含め包括的に賃貸人たる地位を承継したものである。従つて原告は現土地所有者梅沢文彦に代位して、被告に対し本件建物を収去してその敷地である本件土地の明渡を求めると述べ、被告の抗弁事実をいつれも否認し、
本件土地の賃貸借は土地の利用関係であつて土地の処分と異り神社総代の同意は必要がない。仮りに必要であるとしても本件土地の賃貸借は昭和二十一年五月初旬氏子総代川崎勝五郎より勧誘され氏子総代渡辺八十吉の面前で奉納金二万円を支払つて原告と当時の所有者烏森神社宮司山田通保との間に締結されたものである。その後も氏子総代丸源一郎、同内海重蔵、同井出義盛が同意し、昭和二十四年から昭和二十六年七月十二日までの地代を領収したのであり、又昭和二十六年六月二十七日には同神社の責任役員五名が地代の値上げを決議し、かつ訴外山路一郎を任命して同人をして原告からの地代を領収せしめたのであるから、原告主張の本件土地の賃貸借については氏子総代の同意があつたものというべきである。
また右賃貸借につき神社本庁の承認がなかつたとの点は不知、仮りにこれがなかつたとしても、原告は昭和二十一年五月五日から昭和二十五年五月四日までの五ケ年分の地代を一括して烏森神社に支払い、同神社はこれを領収している。してみれば原告と烏森神社との間の右土地賃貸借契約は五ケ年後に更に契約を更新する旨の期間五ケ年の短期賃貸借契約とみることができるから神社本庁の承認を要しないものである。
また仮に右承認が必要であるとしても、右賃貸借契約は神社本庁の承認を停止条件類似のものとして成立したものであり、その条件成就の行為は賃貸人の義務に属するので、訴外烏森神社は右承認のないことを理由に本件土地の明渡を求め得ないものであり、この地位を承継した訴外梅沢文彦においても同様である。
また、宗教法人令は昭和二十六年四月一日廃止され、宗教法人法においては財産の処分につき神社本庁の承認を必要としていないのでこれにより右賃貸借契約の瑕疵は治癒されたものである。尤も同法の下では不動産等の処分につき公告をすべきものとされているが、烏森神社は原告がその借地上に建物を建築したことを黙認し、また法廷においても公然と原告に右土地を賃貸したことを主張したことがあるから、これらの行為は公告をなしたものとみなされる。また宗教法人法の下では境内地については右公告がないときはその処分に無効とされている（同法二四条）してみれば右規定の反面解釈として境外地であれば右公告を欠いても有効と解される。原告が烏森神社から賃借した土地は境外地であるから、公告も不要であつて、右賃貸借は完全に有効な契約である。
仮りに原告と烏森神社間の右土地の賃貸借契約について、何等かの瑕疵があつたとしても、原告は右契約締結当時善意であつたのであるから宗教法人法第二十四条但書により原告に対してその無効を対抗し得ないものである。
次に被告が本件土地につき原告に優先する借地権を有するとの抗弁は否認する。仮りに被告がその主張の日時頃右土地につき烏森神社に対し賃借の申出をしたとしても、当時原告はすでに奉納金名義で権利金を支払つた上、烏森神社から原告主張のような土地を賃借して建物を建築中であつたのであるから被告の主張は理由がない。
証拠として、甲第一号証ないし第三号証、第四号証の一ないし三、第五号証の一、二、第六号証、第七号証の一、二、第八号証ないし第十二号証、第十三号証の一、二、第十四号証第十五号証第十六号証の一乃至四、第十七号証ないし第十九号証、第二十号証乃至第二十二号証の各一、二、第二十三号証の一ないし九、第二十四号証の一、二、第二十五号証の一ないし四、第二十六号証、第二十七号証、第二十八号証の各一、二、第二十九号証第三十号証の一、二、を提出し、原告義盛本人尋問の結果を援用し、
被告訴訟代理人は「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする」との判決を求め、答弁として、原告主張の請求原因事実中、昭和二十三年十月当時原告主張のような建物がその主張の部分に存在したこと、被告が昭和二十三年十月二十九日大工人夫をもつて本件土地に木材を搬入し、警察官の制止により一時工事を中止して双方が話合つたが妥結に至らず、翌三十日被告等が本件建物の建築に取掛り同日中に大体原告主張の程度の工事を終えたことおよび本件土地がもと訴外烏森神社の所有であつたが昭和三十年三月二十六日売買により訴外梅沢文彦に所有権が移転したことの各事実は認めるが、原告が自己の家屋の建築に着手しこれが完成した時期ならびに原告等の居住状況については不知、その余の事実は否認する。
原告は本件土地について賃借権を持つものではない。すなわち原告は本件紛争が惹起された後に本件土地の賃貸借契約書等の書類を作成しその契約の成立を仮装したものであつて、原告と烏森神社代表者山田通保との間には原告主張のような土地賃貸借契約が締結されたことはない。原告が五ケ年分の地代を烏森神社に支払つたこともない。
また訴外梅沢文彦が烏森神社から前記土地を買受けるに際し原告主張のような借地権を承認してこれを買受けたことはない。従つて原告はその賃貸借を本件土地の所有者である右梅沢に対抗し得ないから原告は本件土地所有者梅沢に代位する基礎を欠くものである。
また被告は本件土地の現所有者右梅沢を相手方として罹災都市借地借家臨時処理法第九条および第二条に基き借地権の確定を申立て、右訴訟は現在第一審係属中である。従つて被告が本件土地につき正当な借地権を有するか否かは右訴訟の裁判の結果如何によるもので、従つて原告の主張の借地権の有無も右訴訟の裁判の結果如何に係るところというべきであるからこの裁判の確定しないのに原告が一方的に借地権を主張しその地上建物の収去ならびに土地明渡を求めることは失当である。
と述べ
仮に原告主張のような賃貸借契約があつたとしても右賃貸借契約は当時施行中の宗教法人令第十一条第二項にいう神社総代の同意がなく、また監督庁である神社本庁の承認がないから無効である。
宗教法人令第十一条にいわゆる「不動産の処分」の意義は本件のような借地権の設定をも含むと解釈すべきである。
判例は早くからこの趣旨を判示している。従つて神社本庁の承認がない右契約は無効である。
次に宗教法人令第九条によれば神社総代は三名以上おくことを要し、神社総代の同意とは総代全員の同意をいゝ、欠員ある場合はこれを補充して全員の同意を要するものであるから前記賃貸借については神社総代の同意がなかつたものである。
従つて原告の本件土地の占有は結局不法占有であつて、現土地所有者梅沢文彦に代位する基礎を欠くものである。
また仮に前記賃貸借契約が有効であるとしても、被告は本件建物の敷地の大部分である四坪七合五勺につき原告の賃借権に優先する借地権を有する。すなわち、被告は昭和十六年五月五日以来本件土地を含む宅地上にあつた建物の階下の大部分約二十坪を賃借して酒類販売の営業を継続してきたところ、昭和二十年二月、第五次強制疎開のため右建物が除却された。しかし右土地は昭和二十一年三月六日第二回疎開地区指定解除区域となつたので被告は再び本件土地所有者烏森神社の氏子総代の一人であつた訴外亡川崎勝五郎に依頼し同人と同道して右建物の敷地所有者烏森神社（代表者宮司山田通保）に対し口頭で本件土地を賃借したい旨を申出たところ、右山田は氏子総代の一人である渡辺八十吉の諒解を得た上で賃貸してもよい、賃料は従来通り坪二円とし、権利金は不要であるが同神社に応分の寄附をするという約束が成立した。しかるに右契約が未だ正式に契約書調印の運びに至らないうちに右山田は病気のため同年五月二十日死亡した。被告はその後新たに同神社の宮司となつた訴外佐々木春男に対し右賃貸借契約の確定方をしばしば督促したが同人は確答を与えず遷延を重ねていた、一方被告も資金の関係上直ちに建築するに至らず延びのびになつていた。ところが原告は同年十一月か十二月頃突然本件土地の東奥の部分にその主張のような建物を急造してしまつた。しかし本件土地は依然として空地の状態になつていたから被告は昭和二十三年四月二十三日附書面をもつて更に烏森神社に対し本件土地を含む土地十六坪につき罹災都市借地借家臨時処理法第九条第二条に基き賃借権の設定の申出をなし、該書面は同月二十四日同神社代表者宮司佐々木春男に到達した。右佐々木は右土地は烏森神社において使用中との理由で被告の右申出を拒絶したがその理由とするところは真実ではなく、右土地は当時何人も建物所有の目的で使用していなかつたから被告は右土地につき同法所定の賃借権を取得したものである。従つて被告は本件土地の中の四坪七合五勺を含むその他の空地につき正当に賃借権を有するものであるから原告に対して本件土地を明渡すべき義務を負うものではない。と述べ、
証拠として、乙第一号証の一、二、第二号証ないし第十四号証を提出し、証人山田正男、同佐々木春男の証言、被告本人尋問の結果を援用し、甲第四号証の一ないし三、第十三号証の一、二、第十五号証、第十六号証の一乃至四、第十七号証、第十八号証、第二十三号証の一ないし九、第二十四号証の一、二、第二十五号証の一ないし四、第二十六号証、第二十七号証の一、第二十八号証の一第二十九号証第三十号証の一、二、の成立は認めるが、その余の甲号各証の成立は知らないと述べた。
理由
成立に争いのない甲第二十九号証第二十六号証（原告の存在も当事者間争いなし）第十六号証の二第十八号証第二十三号証の三、八、九第二十五号証の三、乙第一号証の一、二第二、第十四号証、証人佐々木春男の証言により成立を認め得る甲第一、二号証現場の写真であることに争いのない甲第四号証の一乃至三、証人山田正男の証言により成立を認め得る甲第五号証の一、二前記甲第二十五号証の三により成立を認め得る同第二十二号証の一、二に証人佐々木春男同山田正男の各証言原被告双方本人尋問の結果（但し以上の各証拠の内後記認定に抵触する部分を除く）を綜合すると次の事実を認めることができる。
訴件烏森神社は宗教法人法にいわゆる宗教法人であるが原告は昭和二十一年二月頃当時の神社総代川崎勝五郎より当時の代表者宮司山田通保は胃癌を病み、神社の経済上の事情も悪く医療にもこと欠くので是非金員の寄附をして社有土地を賃借してくれとの申入れがあつたのでこれに応じ同年五月頃右山田との間で神社総代の渡辺八十吉も同意の上で当時右神社所有の本件土地を含む二十八坪四合六勺を木造建物所有の目的を以つて賃料一箇年六百八十三円四銭毎年五月中支払いのこと期間は昭和二十一年五月より同四十一年四月迄二十年とする賃貸借契約が締結せられ、原告は訴外神社に対し奉納金名義を以て金二万円を贈与し且五年分の地代の前払いとして金三千四百十五円二十銭を支払つた。原告は同年六月頃右土地の奥の部分に建築に着手し、同年十一月頃に木造瓦葺二階建一棟建坪十二坪二階十一坪を完成し、右土地の前部（本件土地を含む）の中央約一間を通路のためあけその他は高さ約四尺の大谷石を積みその上高さ三尺の板塀を以て囲み、この部分も該建物の敷地として使用してきた。
一方被告は昭和二十三年四月二十三日当時の右神社宮司佐々木春男に対し本件土地について強制疎開建物の借主として罹災都市借地借家臨時処理法に基く借地権の設定を申出て右宮司より拒絶せられたが被告は同年十月頃本件土地上に原告の制止を排して別紙目録記載の家屋を建設し、爾後原被告間に紛争を生じたこと、その後原告の家賃債務は値上され、昭和二十六年九月までは賃料一箇月二千五十円の割合で支払い、氏子総代の委任する会計係山路一郎において異議なくこれを受領していたこと。昭和三十年二月十八日右神社代表役員宮司山田正男は訴外梅沢文彦に対し前記二十八坪三合四勺を含む神社所有地六十一坪三勺を譲渡し、その旨の登記手続を了したが、右譲渡に際し、訴外梅沢は神社と原告との間に該土地につき賃貸借関係の存するときは買主において貸主の地位を承継する旨を売主に対し承認した事実を認めることができる。以上の認定に反する証人佐々木春男同山田正男の各証言被告本人尋問の結果乙第十三号証甲第二十三号証の二、七同第二十五号証の二、四の内容の一部は信用し難く、他にこれを覆すに足る証拠はない。もつとも訴外神社がその後原告より地代の受領を拒んだことは甲第二十一号証の一、二などから窺うことができるが、罹災都市借地借家臨時処理法による優先借地権の申出の当否の如きは一般に地主においてこれを決定することは甚だ困難であることを思えば訴外神社が原告より地代の提供を拒絶したからといつて、同神社が原告の借地権の存在を全く否定するものとは到底断定し得ないであろう。
被告は神社所有土地の本件賃貸はその処分と同視すべく従つて氏子総代の承認もなく、また神社本庁の承認がないから本件賃貸借は無効であると主張する。なるほど本件のような長期の賃貸借は不動産の処分と同視すべきものと称すべきも、本件賃貸借の当初においては氏子総代の川崎勝五郎渡辺八十吉の承認（氏子総代は三名を要するとしても過半数の承認）のあつたことは前認定の通りでありまた、神社本庁の承認のなかつたことは前記乙第十四号証で明かではあるが、この趣旨を規定した宗教法人令は宗教法人法に改められ、本件烏森神社は同法に基き昭和二十八年八月二十六日その設立登記手続を了したことは前記甲第二十九号証で明かであるが同法第二十三条により不動産を処分するには別段の定めのない限り同法第十九条による責任役員の過半数の同意と信者その他の利害関係人に対し、その要旨を公告することを要するとはいえ、境外地の不動産については右規定に違反し公告をしなかつたとしてもその処分行為が当然に無効となるものでないことは同法第二十四条の反面解釈からもこれを首肯し得る。而して本件の目的土地は境外地であることは同法第三条所定の境内地に該当しないことが本件口頭弁論の全趣旨からうかがうことができることからしてこれを認めることができる。してみると前記宗教法人法の施行により本件賃貸借契約の瑕疵は治癒されたものと解するの相当であり、従つてこの点に関する被告の抗争も理由がない。
次に被告は自己に本件土地の使用権がある旨主張するが、被告が昭和二十一年三月頃訴外神社に対し罹災都市借地借家臨時処理法に基く、優先賃借の申出をなしたとの点に関する被告本人の尋問の結果は信用し難く他にこの事実を確認するに足る証拠はない。もつとも乙第一号証の一、二によれば被告は昭和二十三年四月二十四日訴外神社に対し右の申入れをしたことは明かであるが、既に認定したようにその当時は原告において本件土地を権原により使用していたものと称し得るので、被告に真実優先賃借の申出権があるかどうかを審査するまでもなく被告が同法第二条により賃借権を取得する理由はない。
また、被告は、右処理法に基き、現在の土地所有者梅沢を相手方として借地権確定の申立事件が現に係属しているから本訴は不当である旨抗争する。
しかし、仮に同法に基いて賃借権設定の裁判が確定した場合ならともかく、そうでなければこの種非訟事件が係属中であることのみを以て本訴を不当とする根拠はないのでこの点に関する被告の抗弁も採用できない。
被告は現在の本件土地所有者訴外梅沢に対し、原告は自己の借地権を対抗し得ないので、本件土地所有者に代位する基を欠く旨抗争する。訴外梅沢が本件土地に所有権取得登記手続をした以前に原告が前記所有家屋に所有権保存登記手続をしなかつたことは成立に争いのない甲第十七号証からも伺うに十分であり他に特段の事情のない限り原告はその賃借権を前記梅沢に対抗し得ないものであることはいうまでもない。しかし前認定のように訴外梅沢が該土地を訴外烏森神社より買受けるに当り同神社に対し土地貸主の地位を承継し得る旨を約した（なおこのことは前記甲第二十六号証（土地売買契約書）中、未納地代は買受人において権利を承継する旨の約束のあることからも十分に確かめられる）のであるから、賃借人がこの契約に介入すると否とを問わず訴外梅沢は賃借人たる原告に対しその賃借権を否定することは、この種契約が常に賃借人の利益においてその効力を生ずるという特質上明らかであるというべく（大審院大正三年（オ）七八九号、同四年四月二十四日判決参照）別にいわゆる第三者のためにする契約の法理を援用する必要のないものと解する。従つてこの点に関する被告の抗弁も採用し得ない。
よつて本件土地につき賃借権を有する原告が土地所有者の所有権を代位して被告に対しその地上の建物を収去し該土地の明渡を求めるのは正当として認容し訴訟費用の負担につき民事訴訟法第八十九条を適用し主文のように判決をする。
原告は仮執行の宣言を求めているが、本件ではその必要のないものと認めこれが宣言をしない。
（裁判官 柳川真佐夫）
目録
第一土地 東京都港区芝新橋一丁目十四番地
一、宅地 二十八坪四合六勺の内
表向つて左側より間口二間三尺奥行三間の部分
約七坪五合
第二建物
同所所在
一、木造ルーフイング葺二階建一棟
建坪 七坪五合
二階 七坪五合
但し建築未完成のもの